Et si on vendait des logements plutôt que des façades ?

Lors de la phase de conception, avant le dépôt de permis de construire (PC), on se focalise en grande partie sur la façade et on oublie presque le logement en lui-même ! Ce biais est dû au fait que l’obtention du PC est en grande partie basée sur les façades. Et pourtant, c’est le logement qui intéresse l’acheteur.

La façade, une illusion trompeuse

Dans le domaine de la promotion immobilière, réussir à déposer son PC en suivant le calendrier préétabli réside de l’exploit. Il est compliqué de réaliser des études de faisabilité sur un bâtiment en perpétuel changement tout en respectant :

  • Les règles du PLU
  • Les règles de la RT2012
  • Les envies des mairies…

Lorsque l’on analyse le dépôt d’un PC, la façade prime sur le logement : c’est la partie visible de l’iceberg. Pourtant, derrière ces grandes parois se trouvent des logements, des habitations dans lesquelles nous passons la plus grande partie de notre temps.

Les architectes et les responsables de programmes se focalisent trop souvent sur l’esthétique des façades plutôt que sur leur vraie fonction : une limite physique entre le monde extérieur et son « chez soi ». Pourtant, quand un particulier achète un bien, il achète un espace personnel et non une façade…

En orientant la conception d’un programme immobilier sur les façades, en vue d’obtenir rapidement un dépôt de PC, vous perdez un potentiel de valeur ajoutée pour votre acheteur.

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On peut constater que la qualité du logement reste prioritaire pour l’acheteur et prime sur celle de la façade. De plus, si la notion d’esthétisme de la façade peut être primordiale au début de l’achat, au fil du temps, c’est la qualité du logement qui sera plus importante pour l’habitant.

On n’entend jamais dire, « J’ai quitté cet appartement, car la façade n’était pas suffisamment esthétique » mais plutôt « Je n’en pouvais plus de vivre dans une cave, j’étais déprimé, j’ai changé d’appartement ».

« Je n’en pouvais plus de vivre dans une cave, j’étais déprimé, j’ai changé d’appartement ».

C’est pour cette raison, que la courbe de bien-être du logement peut être très négative. En contrepartie, si le logement est bien conçu, vous apporterez beaucoup plus de valeur ajoutée à votre client. Elle pourra alors être convertie en un prix de vente plus élevé voire une meilleure réputation à long terme.

La RT2012 ne se focalise pas sur le bien-être du logement

Prenons ici l’exemple de la luminosité et de l’ensoleillement, troisième critère de choix pour un acquéreur après le prix et la localisation. La RT2012 impose 1/6 de la surface habitable comme surface vitrée sur les parois extérieures. Pour bien comprendre l’intérêt et les limites de cette règle, voici un schéma :

Surface minimum vitrée selon la RT 2012

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La RT2012 à une vision macro de l’utilité de la surface vitrée, mais ne garantit pas qu’elles soient utilisées à bon escient.

Cela signifie que je pourrais très bien concevoir mon bâtiment de cette manière :

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Hormis le fait que ma façade soit plus esthétique et que la surface vitrée soit restée la même, quel est le réel impact à l’échelle du logement ? La question reste sans réponse, puisqu’aujourd’hui, la RT2012 ne fonctionne pas à l’échelle du logement. La règle a une vision macro de l’utilité de la surface vitrée, mais ne garantit pas qu’elles soient utilisées à bon escient. Derrière ces petites et grandes fenêtres, il pourrait y avoir des pièces à vivre ou des chambres avec une faible luminosité malgré le respect de la RT2012.

La certification NF Habitat HQE tente de répondre à cette problématique en proposant des seuils de FLJ (Facteur Luminosité Jour) en fonction du type de pièce et de l’emplacement du projet. Cependant, cette certification ne nous explique pas comment faire et reste à l’échelle du programme et non du logement.

Pourquoi prendre en compte l’ensoleillement et la luminosité dès la phase de conception ?

Il y a deux raisons pour lesquelles il est important de prendre en compte ces critères lors de la conception de vos logements :

1) Pour apporter du bien-être à vos clients

Personne ne peut nier que la luminosité soit un facteur clé de bien-être au quotidien. L’éclairage naturel donne, tout d’abord, un bien meilleur confort de vie qu’un éclairage artificiel. De plus, il est démontré scientifiquement que la lumière naturelle procure au quotidien un sentiment de bien-être et améliore les performances de concentration chez les enfants.

« La lumière naturelle procure au quotidien un sentiment de bien-être et améliore les performances de concentration chez les enfants ».

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2) Pour réduire les consommations d’énergies

Si la surface vitrée est adaptée à l’orientation de la pièce et de son environnement, on pourra alors facilement diminuer les besoins en éclairage et en chauffage du fait d’un apport solaire en hiver. L’éclairage et le chauffage étant les deux postes de consommation les plus importants dans le calcul du Bbio (Besoin bioclimatique), plus la surface vitrée augmente, plus le Bbio de votre maison diminue (critère RT2012).

Comment prendre en compte l’ensoleillement et la luminosité dès la phase de conception ?

C’est en ayant le bon niveau d’information que vous pourrez prendre les bonnes décisions.

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Pour cela :

  • Réaliser un audit de l’ensoleillement et de la luminosité de chacune des pièces de vie de votre programme (Séjours et Chambres)
  • Cibler les pièces peu lumineuses et peu ensoleillées. Faites attention aux pièces trop lumineuses, inutile de financer un excès de luminosité si elle n’a pas de valeur pour votre client.
  • Créer des variantes sur chacun de ces appartements et faire à nouveau une étude de luminosité et d’ensoleillement afin de mesurer leur impact.

“À typologie équivalente, le prix d’un appartement peut varier jusqu’à 11% sur les seuls critères de l’ensoleillement et de la luminosité.”

À typologie équivalente, le prix d’un appartement peut varier jusqu’à 11% sur les seuls critères de l’ensoleillement et de la luminosité. Optimiser ces données a donc un impact direct sur votre chiffre d’affaires et ma qualité de vos projets.

Par Solen, le bureau d’étude 2.0 spécialisé dans la lumière naturelle.

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